Immo – 90 secondes

Meubler pour mieux vendre, la vraie bonne idée!

adm_90s — Thu, 19 Jan 2023 17:38:54 +0000

Meubler pour Mieux vendre

Publié le 19 janvier 2023

Mettre en vente son bien immobilier ne doit pas signifier s’en désintéresser totalement au risque de passer à côté de sa vente…

Ré-investir dans son bien immobilier,

alors qu’on cherche à le vendre, voilà une idée devenue largement populaire, démocratisée par toutes sortes d’émissions télévisées.

Cela semble impliquer systématiquement pour celui qui vend des travaux, donc un investissement en temps et en argent par ailleurs difficilement quantifiable.

Sauf que cela ne suffira pas à répondre à la problématique n°1 d’un bien vendu vide: la difficulté pour les acquéreurs de s’y projeter.

Il faut donc meubler pour vendre, on vous explique pourquoi:

Meubler c’est créer une ambiance chaleureuse perceptible dès les photos de présentation du bien sur internet. Environ 1 contact sur 2 admet avoir fait une demande de renseignements parce que les photos lui ont plu.
Meubler c’est permettre dès les 1ères secondes au visiteur de se projeter dans les lieux et de voir les possibilités d’aménagement.
Meubler c’est le moyen de valoriser les volumes et les m2 d’espaces majeurs comme la pièce de vie et les chambres. C’est mettre en avant leurs atouts tout en gommant les petits défauts (offrir autre chose au regard que le vis-à-vis par exemple)
Enfin, Meubler c’est se démarquer à coup sûr de la concurrence!

Il n’est pas forcément nécessaire de meubler toutes les pièces. On peut se concentrer sur la pièce de vie et 1 chambre. Cependant, il peut être judicieux de meubler des espaces qui posent problème comme une entrée trop grande et lui donner ainsi une 2ème fonction.

On résume, meubler c’est s’assurer + de contacts acquéreurs et + de visites. Meubler c’est faire de ces visites des coups de coeurs donc + d’offres d’achat. Meubler c’est vendre + rapidement avant la concurrence. Enfin meubler c’est protéger son prix de vente en mettant en valeur les points fort de son bien.

Meubler, créer de l’émotion pour qu’une visite se transforme en vente

Pour que cet aménagement intérieur prenne tout son sens, il est judicieux de passer par un professionnel. Il saura faire en sorte que votre bien devienne plutôt celui de vos futurs acquéreurs. Et il vous évitera l’erreur la plus commune et totalement contre productive, celle de ressortir du grenier vos vieux meubles pour les installer dans les lieux.

Enfin, pour réaliser cet ameublement, 2 possibilités s’offrent à vous: l’achat ou la location.

Pour les petites surfaces, vendre avec les meubles est une bonne option. En proposant un produit clé en mains vous séduirez + d’acquéreurs. Pour les biens plus grands, laisser du mobilier parfaitement adapté aux lieux peut vous permettre de valoriser votre prix de vente. De plus, les acquéreurs pourront déduire la valeur des meubles du prix d’acquisition et réaliser ainsi une économie sur les frais de mutation.

Attention cependant à privilégier un mobilier de bonne qualité, tendance et adapté aux pièces, sinon le remède pourrait être pire que le mal.

Pour finir, quelques exemples de pièces meublées pour les mettre en valeur et démontrer qu’elles peuvent parfaitement remplir leur fonction.

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Encadrement des loyers et investissement locatif font-ils bon ménage ?

adm_90s — Thu, 03 Mar 2022 21:15:52 +0000

Mise en place à Lyon et Villeurbanne du plafonnement des loyers

Publié le 3 mars 2022

La nouvelle règlementation en quelques mots

Mettre en location à Lyon et Villeurbanne, villes Test en Rhône-alpes, impose pour les biens vides ou meublés de répondre à cette nouvelle règlementation sur l’encadrement des loyers.

Objectif :

Limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs à forte tension immobilière locative

Principe :

Le loyer de référence est fixé pour 1 année. Il peut être majoré de 20%. Cela donne ainsi le plafond de loyer à ne pas dépasser pour les baux.
L’encadrement des loyers est valable pour les biens vides ou meublés, loués en résidence principale.
La règlementation s’applique lors de la 1ère mise en location, lors du changement de locataires et pour les renouvellements de baux. Cela concerne aussi le bail à mobilité (- d’ 1 an).
L’encadrement des loyers ne concerne pas les « baux loi 48 », les locations saisonnières et les logements de certaines résidences de service.

En pratique :

4 zones

Chaque zone a 1 loyer de référence hors charge

majoré de 20%

Outil de simulation :

https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers

Bon à savoir :

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si et seulement si le logement a des caractéristiques particulières à valoriser (localisation, éléments de confort) ET si le loyer de base (hors charges) est déjà égal au loyer de référence majoré.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer se retrouve composé du loyer de base + le complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Il n’y a pas été réalisé de liste des caractéristiques. Cela offre une certaine souplesse. Cependant ces caractéristiques doivent exister et être déterminantes en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue remarquable…).
Ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence du logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement) et ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie.
Enfin, si le locataire conteste le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation, au plus tard 3 mois après la signature du bail, c’est au propriétaire de prouver que ce complément de loyer est justifié..

Voila pour la réglementation qui peut faire douter de son projet d’investissement locatif !

Sauf que :

Si la valeur locative de votre bien immobilier est moins importante du fait de cet encadrement des loyers, cela signifie aussi que votre bien est situé dans une zone très recherchée pour y habiter. Très logiquement cette forte demande continue de doper sa valeur immobilière.
Il existe une vraie possibilité de continuer à vous garantir un bon niveau de loyer en investissant sur des éléments de confort pour votre locataire notamment en dépassant le simple cadre du « meublé » défini par la loi Alur. Surtout qu’avec cette régulation des loyers, des typologies de biens similaires sur un même secteur seront proposés à des loyers très proches. Les locataires vont avoir + de choix, Il faut donc se démarquer de la concurrence.
Les avantages fiscaux liés au statut de LMNP demeurent non négligeables.
Aujourd’hui plus que jamais les locataires notamment de petites surfaces souhaitent louer en meublé, pour des raisons de rapidité, de simplicité, de souplesse et de réduction de leurs coûts.

II ya donc toujours de bonnes raisons d’investir dans la pierre et de chouchouter son bien en le meublant correctement !

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Le Coliving un nouvel art de vivre ensemble

adm_90s — Mon, 05 Oct 2020 16:34:42 +0000

Le Coliving, vivre ensemble mais chez soi

Publié le 5 octobre 2020

Vivre en se partageant des espaces de vie et des services au quotidien

Le principe

C’est une tendance venue d’outre Atlantique et qui prend de l’ampleur en Europe. Elle mêle le lieu de vie à l’ environnement professionnel avec pour entourer le tout des services. On partage tout à la fois son toit, sa vie sociale et sa vie professionnelle.

Dans les faits, on ouvre l’espace commun tout en réduisant l’espace privatif mais en le laissant confortable.

Le concept reprend et mélange les codes de la colocation, de l’hôtellerie et du Coworking.

Pour qui ?

Le Coliving s’adresse principalement aux millénials, ces jeunes actifs nés entre 80 et 90 et qui sont déjà dans une démarche de partage de différents services mais aussi aux professionnels en déplacement pour une mission, aux étudiants en stage, aux personnes fraichement divorcées…

Bref c’est une formule qui répond à des situations de vie transitoire et plus largement pour tous ceux qui ne veulent pas vivre seuls.

Comment ?

D’un côté, un appartement indépendant allant du studio au T3, meublé, avec 1 salle de bains voire 1 kitchenette. Tout comme les résidences hôtelières, chaque logement doit être parfaitement isolé, proposer des prestations et un mobilier de qualité ainsi qu’une literie premium.

De l’autre, comme en colocation, des parties communes dont tous peuvent profiter (salon, salle à manger, cuisine, espace de détente…), et 1 série de services comme une bonne connexion internet, du streaming, 1 salle de gym… mais aussi le ménage et le changement du linge de maison.

Enfin dans le principe du Coworking, un espace de travail partagé est à prévoir.

Les avantages

C’est 1 formule qui séduit les locataires :

Souplesse du bail de location d’1 mois à 1 an, signé avec 1 minimum de démarches
Simplification du quotidien: le loyer comprend tout (les services, l’assurance habitation, le chauffage, l’internet…). Les locataires sont libérés des taches administratives chronophages.
Plus grande facilité d’accès notamment financière à des adresses au coeur des villes et à des espaces « inaccessibles » comme un jardin…

C’est une formule qui séduit l’investisseur car particulièrement rentable et qui évite la vacance locative.

Ainsi tout projet de réalisation d’1 lieu de Coliving doit être réfléchi selon le potentiel du bien, les attentes des locataires et la rentabilité économique.

Et quelque soit la philosophie de départ du Coliving (mixité économique et sociale, loyers réduits), ce concept est devenu 1 marché plus qu’1 solution d’hébergement et si l’on parle de mixité elle est essentiellement professionnelle et géographique !

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Comprendre ce qui définit un logement décent

adm_90s — Mon, 28 Sep 2020 17:12:13 +0000

Logement décent, bien comprendre pour bien louer.

Publié le 28 septembre 2020

On définit spontanément la décence comme une notion de bonne moralité, qui répond aux convenances. Or le logement décent a une définition juridique qui ne relève ni du goût ni du jugement personnel et qui s’applique à tous les logements qu’ils soient vides ou meublés

Ce que dit la loi

« Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement d’une surface minimum, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lequel il n’y a pas d’animaux nuisibles, qui respecte un critère de performance énergétique minimale, qui comporte certains équipements. Si ce n’est pas le cas, le locataire dispose de recours. Si le propriétaire ne fait pas les travaux nécessaires, il peut être sanctionné » (service-public.fr)

La décence par la garantie de surface minimum:

Le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9m2 et d’au moins 2,20m de hauteur sous plafond (le règlement sanitaire du Rhône exige même 2,30m), ou doit disposer d’un volume habitable d’au moins 20m3. A la lecture du texte de loi (article 4 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) Il est possible d’interpréter cette définition comme le choix entre 2 modes de calcul: surface minimum + HSP minimum ou volume habitable minimum. Ce dernier est calculé en tenant compte des parties de locaux avec hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Or suite à plusieurs litiges et certains arrêtés préfectoraux interdisant la location de combles aménagés, des jugements ont été rendus indiquant clairement qu’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20m rendait un local impropre à l’habitation et donc à la location.

La décence par la garantie de santé et de sécurité des occupants:

Le logement est clos et couvert, le gros oeuvre est en bon état d’entretien, l’ensemble huisseries et vitrages sont étanches et protègent des infiltrations d’eau et d’air.
Les gardes corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage
La nature et l’état des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements sont sans danger pour les occupants
Les installations d’électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage
L’aération du bien est adapté à une occupation normale, permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité. L’ensemble est en bon état d’usage
L’éclairage naturel du séjour et des chambres est suffisant avec un ouvrant suffisant donnant à l’air libre
Le local ne doit pas être infecté par les animaux nuisibles ou parasites types rat, puces de lit, cafards…

La décence par la présence d’équipements du logement assurant le confort des occupants:

Une installation permettant un chauffage adapté au logement
Une installation d’eau potable avec pression et débit suffisant
Une installation d’évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs
Un espace cuisine avec évier raccordé à l’eau chaude et froide, avec évacuation des eaux usées et permettant l’installation d’un espace de cuisson
WC séparé de l’espace où sont pris les repas. Espace salle d’eau ou de bains garantissant l’intimité, alimenté par eau froide et chaude et permettant l’évacuation des eaux usées. Si le logement est constitué d’une seule pièce, les sanitaires peuvent être limitées au seul WC, à l’extérieur du logement par contre dans le même bâtiment et facilement accessible
Un réseau électrique permettant le bon éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des éléments indispensables à la vie quotidienne

Les sanctions:

Le locataire peut demander à son propriétaire l’engagement des travaux nécessaires à la mise en conformité. S’il ne l’obtient pas, il peut saisir le tribunal d’instance. Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer et imposer des dommages et intérêts à payer au locataire. Si aucun travaux ne peuvent remédier au problème, le préfet peut alors engager une procédure d’insalubrité à caractère irrémédiable, rendant définitivement le bien impropre à l’habitation. Et une solution de relogement doit alors être proposé aux occupants.

Le meilleur moyen d’éviter tous problèmes et de garantir son patrimoine est d’investir dans des biens ayant une pièce de vie d’au moins 9m2 à 2,20m de hauteur sous plafond.

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Garantie Visale, le moyen simple et gratuit de sécuriser ses loyers

adm_90s — Mon, 21 Oct 2019 16:57:18 +0000

La Garantie Visale, un bon moyen pour sécuriser votre location

Publié le 21 octobre 2019

Qu’est-ce que c’est ?

La Garantie Visale permet aux bailleurs de se prémunir gratuitement contre les loyer impayés et offre aux locataires un garant solide à présenter à leurs futurs propriétaires. La garantie Visale est une caution accordée par Action logement au locataire. En cas d’impayés de loyer ou de charges, Action logement verse les sommes dues au bailleur et se fait ensuite rembourser par le locataire toutes les sommes versées pour son compte. Cette garantie remplace définitivement la Garantie des Risques Locatifs. Action logement est le nouveau nom de l’ancien “1% logement“, créé en 1943 et qui gère paritairement la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) versée par les entreprises de plus de 20 salariés.

En résumé:

Le logement doit être la résidence principale du locataire
Le loyer garanti est plafonné à 1300euros, majoré à 1500euros à Paris
La garantie couvre au maximum 36 mensualités d’impayés
La garantie couvre les éventuelles dégradations locatives dans la limite de 2 mois loyers charges comprises

Les conditions pour en bénéficier :

Pour qui?

Un candidat locataire âgé de minimum 18 ans et jusqu’à l’anniversaire de ses 31 ans. Le locataire peut en bénéficier quelque soit son statut : étudiant, étudiant en alternance, salarié avec tout type de contrat, chômeur…
Tout salarié du secteur privé de plus de 30 ans et entrant dans le logement au maximum 6 mois après sa prise de fonction salariée, quelque soit son contrat de travail, exception faite des salariés en CDI ayant terminé leur période d’essai.
Les ménages louant un logement privé par l’intermédiaire d’une association qui se porte garante pour eux

Pour les logements de – de 30 ans

La garantie est accordée aux étudiants et jeunes en alternance, pour un loyer de 600€ maximum. Pour les loyers supérieurs, la garantie peut être accordée si le locataire justifie de ressources dépassant 1200€ par mois. Le bailleur peut être privé ou social
La garantie est accordée aux salariés en CDI hors période d’essai et aux fonctionnaires tutélaires si le loyer est supérieur ou égal à 30% des ressources du locataire et inférieur ou égal à 50% de ses ressources. Le loyer ne doit pas dépasser 1300€/mois. Et le bien doit appartenir à un bailleur privé.
Dans les autres cas, la garantie est accordée si le loyer représente au maximum 50% des ressources du locataire et le loyer ne doit pas dépasser 1300€/mois. Et le bien doit appartenir à un bailleur privé

Conditions spéciales en Ile-de-France

La garantie est accordée aux étudiants et jeunes en alternance, pour un loyer de 800€ maximum. Pour les loyers supérieurs, la garantie peut être accordée si le locataire justifie de ressources dépassant 1600€ par mois. Le bailleur peut être privé ou social
La garantie est accordée aux salariés en CDI hors période d’essai et aux fonctionnaires tutélaires si le loyer est supérieur ou égal à 30% des ressources du locataire et inférieur ou égal à 50% de ses ressources. Le loyer ne doit pas dépasser 1500€/mois. Et le bien doit appartenir à un bailleur privé
Dans les autres cas, la garantie est accordée si le loyer ne dépasse pas 1500€ /mois et représente au maximum 50% des ressources du locataire. Et le bien doit appartenir à un bailleur privé

Pour les logements de + de 30 ans

La garantie est accordée si loyer représente au maximum 50% des ressources du locataire et ne dépasse pas 1300€/mois. Le bien doit appartenir à un bailleur privé
Conditions spéciales en Ile-de-France: la garantie est accordée si loyer représente au maximum 50% des ressources du locataire et ne dépasse pas 1500€/mois. Le bien doit appartenir à un bailleur privé

Par ressources on entend les salaires , les allocations Pole Emploi, les indemnités journalières, les allocation logement et les allocations familiales

La mise en oeuvre:

La demande d’adhésion doit être faite avant la signature du bail par le locataire en créant son espace personnel sur visale.fr.

Si les conditions sont remplies, le visa lui est délivré sous 2 jours ouvrés. C’est ce même visa qu’il doit remettre au bailleur. Ce dernier crée lui aussi un espace personnel sur visale.fr et renseigne les informations concernant le bail et le bien loué.

Le bailleur accepte les conditions du contrat de cautionnement généré par le site afin d’être garanti en cas d’impayé.

Le contrat de bail peut alors être signé par l’ensemble des parties

Attention, Action logement peut demander la résiliation du bail en justice si le locataire ne respecte pas le remboursement des sommes dues.

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Comment calculer la surface de mon bien?

adm_90s — Mon, 03 Jun 2019 16:53:27 +0000

Surfaces privative, habitable, utile… Décryptons ce qui se cache derrière toutes ces appellations!

Publié le 3 juin 2019

Le mot surface est synonyme de superficie et dans le droit français de l’urbanisme et de l’habitation il renvoie aux surfaces des logements. C’est un indicateur de mesure des bâtiments.

Surface habitable

Il s’agit de la surface totale disponible à l’habitation effective d’un logement

Définie à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ne sont pas non plus compris dans la surface habitable les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et volumes vitrés, les locaux communs et autres dépendances des logements
ni les parties de locaux n’atteignant pas au minimum 1,80 mètre de hauteur sous plafond.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides impose de mentionner la surface habitable dans le contrat de location tel que le stipule la loi dite Loi Boutin.
Depuis la loi Alur, le locataire qui constate que la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail est en droit d’adresser une demande de baisse de loyer au propriétaire.
Le calcul de cette surface n’a pas à être obligatoirement réalisée par un professionnel. Cependant, celui qui effectue le mesurage engage sa responsabilité.

Surface habitable privative, «Loi Carrez»

La loi Carrez ne se calcule que dans le cadre d’une copropriété, et elle est nécessaire lors de la vente d’un bien d’une surface au moins égale à 8 m²

qu’il s’agisse de la vente des locaux commerciaux et professionnels, des chambres de service de plus de 8 m2 et de certaines maisons en copropriété horizontale. La surface privative est la somme des surfaces des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres et représente le lot de copropriété tel qu’il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques. Elle se différencie de la surface habitable car elle prend en compte la superficie des combles non aménagés, des remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et volumes vitrés, des locaux communs et autres dépendances des logements et des sous-sols (hors cave, parking et garage) dès lors que leur hauteur est supérieure à 1,80 m.

Surface utile et surface annexe

La surface utile est égale à la surface habitable à laquelle on ajoute 50 % des surfaces annexes réservées à l’usage exclusif de l’occupant et mesurant au moins 1m80 de hauteur sous plafond.

C’est l’article R. 353-161 du Code de la construction et de l’habitation qui définit la surface utile, et les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995: il s’agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation tel que les caves et sous-sol, les combles et greniers aménageables, les remises et ateliers, les séchoirs et celliers externes, les balcons et loggias, les vérandas, et dans la limite de 9 m² les terrasses accessibles en l’étage ou semi-enterrées. La surface utile ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les paliers d’étage. En revanche, les halls d’entrée ainsi que les espaces d’attente et d’orientation des personnes au sein du bâtiment sont inclus.

Elle a pour vocation initiale de permettre le calcul des loyers par les organismes de logement social, mais elle sert aussi à évaluer les subventions et les prêts aidés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des biens immobiliers. Et elle est utilisée dans l’application de plusieurs régimes de défiscalisation (Pinel, Scellier, Dufflot) couplés à l’encadrement des loyers puisque pour calculer le montant du loyer plafonné on multiplie la surface utile par le loyer maximum au mètre carré et on obtient le loyer max. pour l’appartement avec une subtilité: le total des annexes prises en compte est plafonné à 16 m2.

Surface plancher

la surface de plancher est essentielle à la délivrance des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre. À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Le 1er mars 2012 est entré en vigueur un nouveau mode de calcul des surfaces de constructions, assez proche de la surface habitable par son mode de calcul: Elle se substitue aux anciennes surface hors œuvre brute (SHOB) et surface hors œuvre nette (SHON), mais ne remplace en aucun cas la surface habitable.

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Quels sont les meubles obligatoires pour une location meublée?

adm_90s — Sat, 30 Mar 2019 15:37:01 +0000

Quels sont les meubles obligatoires pour une location meublée ?

Publié le 30 mars 2019

Le locataire doit trouver dans son appartement meublé tout le matériel nécessaire à la vie de tous les jours. Quels sont les meubles obligatoires pour une location meublée ?

Une logement qui doit être habitable immédiatement

Selon le nombre de pièces du logement, le propriétaire veillera à meubler de manière adéquate rendant ainsi tout le logement habitable immédiatement par le(s) locataire(s).

Ainsi , si une pièce ou un grand espace reste vide alors que le reste de l’appartement est correctement meublé, la location peut ne pas être considérée comme meublée. Le propriétaire doit apprécier selon la configuration du logement ce qui est nécessaire.

Dans la cuisine…

La cuisine doit donc comporter l’électroménager nécessaire à la préparation des repas (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur avec un compartiment freezer ou congélateur), ainsi que les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles), mais aussi la vaisselle permettant de prendre les repas (assiettes, couverts, verres, …). Si l’ensemble de ces équipements et mobilier ne doivent pas être neufs, ils doivent être en bon état d’usage.

La liste des meubles obligatoires

Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

une literie (lit + matelas) comprenant une couette ou une couverture
un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
des plaques de cuisson
un four ou un four à micro-ondes
un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°
la vaisselle nécessaire à la prise des repas
des ustensiles de cuisine
une table et des sièges
des étagères de rangement
des luminaires
le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

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Valoriser son bien immobilier : pourquoi faire le choix de le meubler?

adm_90s — Sat, 30 Mar 2019 14:57:43 +0000

Valoriser son bien immobilier : pourquoi faire le choix de le meubler?

Publié le 30 mars 2019

Aujourd’hui 3 locataires de petite surface sur 4 souhaitent louer en meublé. Valoriser son bien immobilier en le meublant présente de nombreux avantages.

Des économies de temps et d’argent pour les locataires

Ils réalisent une économie d’argent pour leur emménagement et leur déménagement et n’ont pas de frais supplémentaires à engager en plus du loyer. C’est encore plus vrai pour les parents qui installent un enfant étudiant, ils cherchent à réduire tous leurs coûts. Ces économies réalisées leurs permettent de privilégier un loyer plus élevé
Ils réalisent ainsi une économie de temps puisqu’il n’y a ni emménagement ni déménagement

Des locataires nomades et qui veulent être séduits tout de suite

Les modes de vie ayant évolués, les locataires (étudiants comme actifs) sont aujourd’hui nomades, la formule meublée est donc idéale et tellement moins contraignante. Pour preuve le nouveau « bail mobilité » créé par le gouvernement (Nov 2018) qui vient étoffer l’offre des baux meublés et répondre à cette nouvelle demande

Les locataires veulent être séduits tout de suite. Le coup de coeur commence en photo, en moyenne 70% des clients intéressés par une annonce appellent parce que les photos leur ont plu. En visite, un appartement judicieusement meublé avec une déco tendance et tous les espaces mis en valeur permet au futur occupant de se projeter instantanément dans les lieux. Le futur locataire a les mêmes exigences que le futur acquéreur. Un bien meublé se louera plus vite quelque soit la période

Un appartement meublé avec une déco actuelle et tendance rassure le locataire, lui renvoyant l’image d’un appartement bien entretenu; il en prendra le plus grand soin et y restera plus longtemps.

Le meublé est aussi une solution idéale pour les propriétaires !

Un ameublement judicieux permet de gommer les éventuelles imperfections du bien en attirant le regard du visiteur sur la déco plutôt que sur le vis à vis ou des peintures un peu datées… Il met en valeur les atouts de l’appartement, donne une fonction à chaque espaces et lui crée une identité qui le rend plus exceptionnel.
C’est la solution idéale pour éviter que le bien s’abîme à chaque changements de locataires qui peuvent être nombreux dans les petites surfaces. Plus d’emménagements et de déménagements réalisés avec les moyens du bord !
Un bel espace permet évidemment de justifier d’un loyer plus élevé.
Un bel espace permet de louer vite quelque soit la période.
Un bel espace permet de trouver un candidat locataire pérenne qui prendra grand soin de son appartement.
Se déclarer en LMNP (loueur meublé non professionnel) (mettre le lien vers l’article de blog correspondant) offre un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés.

On résume, louer en meublé permet de :

coller à la réalité de la demande locative pour les petites surfaces et ce jusqu’aux T3 ;
valoriser les atouts de son bien ;
avoir la garantie de louer plus cher ;
s’ouvrir à une fiscalité plus avantageuse.

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Tout savoir sur la Loi Alur du 24 mars 2014

adm_90s — Sat, 30 Mar 2019 14:38:49 +0000

Tout savoir sur la Loi Alur du 24 mars 2014

Publié le 30 mars 2019

L’essentiel des dispositions de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) sont actuellement en vigueur.

Loi Alur : Les mesures phares en matière de location

1/ L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa 1ère mise en location ou lors de sa remise en location, ou lors du renouvellement du bail. Cette réglementation s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue.

On appelle zones tendues, les communes urbaines de métropole où le marché immobilier connait plus de demandes que d’offres et aboutit à des des loyers élevés. Liste des villes sur Legifrance.

1ère mise en location :

Le préfet de département prend chaque année un arrêté qui fixe, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :

un loyer médian de référence calculé à partir du « stock » de tous les loyers existants.
un loyer médian de référence majoré qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de référence, ce qui créera l’intervalle de fixation libre des loyers.
un loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% au loyer médian. En deçà de ce niveau, le propriétaire pourra demander une réévaluation du loyer.

Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu’il faudra justifier dans le bail (grande terrasse…) le plafond du loyer pourra être majoré d’un complément de loyer exceptionnel.

C’est à Paris que cette réglementation s’est appliquée dès le 1er août 2015, Lille a suivi. Mais à l’automne 2017, les tribunaux administratifs des 2 villes ont chacun annulé les arrêtés mettant en oeuvre l’encadrement des loyers Fin du dispositif.

Cependant la Loi Elan du 23/11/2018 propose pour 2019 à nouveau le plafond de loyers mais de manière optionnelle et expérimentale.

Remise en location

Toutes les communes dites en zone tendue entrent dans le champ d’application de l’encadrement des loyers lors de la remise en location d’un bien: la hausse de loyer est limitée à l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers publié par l’INSEE)sauf à justifier de travaux d’importance réalisés dans le bien pour l’améliorer. Au-delà de 18 mois de vacance, le loyer peut être fixé librement.

Renouvellement de bail

A l’occasion du renouvellement du contrat de location pour un bien situé dans une commune soumise à l’encadrement des loyers, le loyer est révisé une fois par an à date anniversaire selon l’indice IRL. Il peut être révisé à la hausse s’il est manifestement sous évalué encore faut il que le bailleur le justifie au moins 6 mois avant la fin du bail et que le locataire l’accepte.

2/ Délai de préavis

Dans les villes en zone tendue, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail est réduit à un mois, contre trois mois normalement. Et la loi Macron d’août 2015 a rendu cette mesure rétroactive: la réduction du délai de préavis est applicable pour tous les logements situés en zone tendue, quelle que soit la date de signature du contrat de location.

3/ Contrat de bail type

La loi Alur prévoit l’instauration d’un modèle de contrat de location type. Les contrats de bail nouvellement rédigés devront obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Cependant, il sera toujours possible d’y rajouter certaines clauses.

4/ Une liste de meubles obligatoires pour les meublés

Un décret du 31 juillet 2015 a défini la liste des meubles obligatoires dans une location meublée. Il s’agit de la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement.

5/ Notice d’information

La loi Alur instaure également une notice d’information obligatoire à annexer au bail de location et à remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. .Elle est destinée à mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et leurs obligations respectifs.

6/ Diagnostics de Gaz et d’Electricité

Il s’agit de diagnostics portant sur les états respectifs des installations de gaz et d’électricité dans le logement à louer pour les installations de plus de 15 ans. Ces 2 diagnostics sont valables 6 ans. Ils sont à annexer au contrat de bail.

7/ Permis de louer

Ce dispositif vise notamment à lutter contre les les bailleurs indélicats et les marchands de sommeil qui louent des logements indécents. Il permet aux collectivités locales d’imposer une déclaration préalable à la location ou une autorisation préalable à la location d’un logement ou une déclaration consécutive à la signature du contrat de bail.

8/ Constitution d’un dossier de candidat locataire

La loi Alur a instauré une liste exhaustive des documents qu’un propriétaire est en droit d’exiger auprès d’un locataire et sa caution pour constituer un dossier de candidature.

9/ Garantie universelle des loyers

Initialement la loi Alur prévoyait la mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) en remplacement de la caution, pour le parc privé des locations nues et meublées et pour les bailleurs particuliers et personnes morales. Elle est finalement remplacée par un dispositif financé par action logement: la garantie VISAL, contre les loyers impayés, destinée aux salariés jeunes ou précaires avec un plafond de revenus.

10/ Pénalités pour loyer en retard

Avec la loi Alur, il est désormais interdit de prévoir dans le bail de location des pénalités en cas de retard de loyer.

11/ Restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Et reste à deux mois si des travaux sont nécessaires. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire pourrait subir une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard.

12/ Congé pour reprise

Depuis le 8 août 2015, la loi Alur encadre la faculté qu’a le propriétaire de donner congé à son locataire pour reprise pour usage personnel, en location vide ET en location meublée: il ne peut s’agir que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.

13/ Modèle d’état des lieux et grille de vétusté

La loi Alur entérine la pratique en matière d’état des lieux: il faut pour chaque pièce du logement faire la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement le tout complété par des images datées et signées par les parties.

La loi permet aussi l’application d’une grille de vétusté afin de faciliter le calcul des éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

14/ Honoraires d’un professionnel

Lorsqu’un agent immobilier intervient lors de la location d’un bien, le montant de ses honoraires est désormais plafonné pour la part locataire.
Les plafonds sont indexés à la surface du bien et ces plafonds diffèrent selon les zones d’implantation du bien.
En outre, les frais liés à la visite du bien, à la constitution du dossier, à la rédaction du contrat de location et à l’état des lieux d’entrée et de sortie sont partagés entre le locataire et le propriétaire. Le locataire ne peut pas payer plus de frais que le bailleur. La stricte rémunération du professionnel de l’immobilier reste à la charge exclusive du propriétaire bailleur.

15/ Délais de prescription

En cas de retard de payement du loyer ou des charges, le délai pour réclamer ces sommes est passé de 5 ans à 3 ans. Et concernant la réévaluation annuelle du loyer selon l’indice IRL, le délai est d’1 an.

16/ Trêve hivernale

Elle était auparavant fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur l’a prolongé jusqu’au 31 mars.

La Loi Alur a par ailleurs réformé d’autres sujets comme les agents immobiliers avec la création d’un conseil national de la gestion immobilière et la rédaction d’un code de déontologie. Mais aussi les marchands de listes et les syndics de copropriété.

Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide. Mais il demeure quelques spécificités comme la durée du contrat qui est d’1 an en meublé pour 3 ans en location vide. Le dépôt de garantie est de maximum 2 mois en meublé et d’1 mois en location vide. Enfin, les modalités pour délivrer un congé au locataire diffèrent aussi.

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Contrat de location meublé: tout savoir sur le nouveau «bail mobilité» créé par la Loi ELAN du 23/11/2018

adm_90s — Sat, 30 Mar 2019 14:12:48 +0000

Contrat de location meublé : tout savoir sur le nouveau «bail mobilité» créé par la Loi ELAN du 23/11/2018

Publié le 30 mars 2019

Le bail mobilité est un contrat de location d’un logement meublé de courte durée, créé par la Loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique)

Bail mobilité : pour qui ?

Ce bail est destiné à des personnes qui ont besoin d’un logement temporairement. Jusqu’à présent, il n’y avait pas de bail adapté.
Il peut être proposé :

Aux personnes en mobilité professionnelle: il s’agit des personnes qui cherchent un logement meublé le temps d’une formation professionnelle, d’une mission, d’un travail saisonnier, à l’occasion d’une mutation professionnelle ou encore le temps d’effectuer leur service civique.
Aux étudiants: le bail de neuf mois spécial étudiants n’est pas toujours calé sur leur année d’études supérieures ou sur la durée de leur stage, car il est conclu pour neuf mois, sans flexibilité. Même si le locataire a la possibilité de partir avant la fin du bail, il a la contrainte de donner congé dans les formes en respectant un délai de préavis d’un mois. Le bail mobilité est en revanche ajusté à la durée envisagée.
Aux personnes en contrat d’apprentissage.

Les particularités de ce contrat pour la location d’un logement meublé

Quelles sont les particularités de ce contrat dédié à la location d’un logement meublé? Le bail mobilité est conclu librement pour une durée minimale d’un mois et maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.

Au moment de la signature du bail, la durée de la location est indiquée. Si au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, la location se poursuit sous le régime commun du bail location en meublé à usage d’habitation principale, d’une durée minimale d’un an.
Le loyer est librement fixé (sous réserve des éventuelles mesures d’encadrement des loyers applicables) et il ne peut être révisé en cours de bail.
Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Les propriétaires seront protégés grâce au dispositif Visale (Visa pour le logement et l’emploi), contre le risque de loyers impayés ou de dégradations locatives.
Une fois le bail mobilité arrivé à son terme, le bailleur n’a pas à donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement, puisque le bail prend fin automatiquement. Le locataire, en revanche, n’est pas fermement engagé et garde la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.
la colocation est possible, mais sans clause de solidarité entre les locataires.
Pour éviter de recourir au bail mobilité uniquement pour échapper aux contraintes des baux classiques, la loi Elan ne permet pas le renouvellement automatique du bail mobilité. Il n’est pas possible non plus de signer plusieurs baux mobilité successifs avec un même locataire. Une fois parvenu à son terme, le bail prend définitivement fin. Mais il y a une exception : le bailleur peut reporter une fois l’échéance du bail, lorsqu’il a été conclu pour moins de dix mois. Il peut alors proposer par avenant de reporter la fin du bail dans la limite d’une durée totale maximale de 10 mois.
Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social
Un niveau de loyer médian élevé
Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible
Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci

Les conditions tenant au locataire

Le locataire doit, à la date de la prise d’effet du bail, pouvoir justifier qu’il suit des études supérieures ou qu’il est en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Les conditions pour le bailleur

Ce nouveau bail est inséré dans la loi du 6 juillet 1989.
Bien que plus souple que ces locations, le bail mobilité doit respecter certaines conditions, notamment concernant l’état du logement. Obligation de fournir au locataire un logement décent, en bon état d’entretien et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement et une surface et un confort suffisants. De même, le bailleur doit également fournir les diagnostics habituels au locataire au moment de la signature du bail.

Quel loyer, quelles charges pour ce bail?

En zone tendue, le loyer est encadré à la relocation c’est-à-dire plafonné au loyer du locataire précédent, comme c’est déjà le cas dans cette même zone pour les baux classiques des logements loués à titre de résidence principale. En revanche si le logement n’était pas loué jusque-là ou que le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, le loyer est fixé librement. En dehors de la zone tendue, il est librement fixé, comme c’est le cas pour les locations classiques.
Par mesure de simplicité, les charges sont au forfait, à condition que celui-ci soit calculé de manière proportionnée par rapport à la liste habituelle des charges dites « récupérables » par le bailleur sur le locataire, évaluées d’après le dernier décompte de charges. Le bailleur ne peut donc pas demander de provisions, ce qui évite d’avoir à faire des régularisations souvent tardives liées à l’attente de l’arrêté des comptes annuels par le syndic.

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