De quoi s’agit il?
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Ce projet de loi a été proposé par Julien Denormandie, ministre en charge de la Ville et du Logement. La loi de finances l’a voté fin 2018 pour une instauration en 2019. Le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 en précise les conditions d’application: il s’agit d’un dispositif de défiscalisation à destination des futurs propriétaires bailleurs achetant un logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
- Ce bien doit être situé dans une ville où le besoin de réhabilitation de l’habitat centre-ville est particulièrement fort. Il doit être « ancien » (un logement ancien désigne un bien immobilier construit depuis plus de 5 ans) et nécessiter une rénovation
Comment s’applique-t-il?
- Le dispositif Denormandie est destiné à encourager et à accélérer la rénovation dans l’ancien. Il s’inscrit dans la continuité du plan national pour lutter contre l’habitat indigne et revitaliser les centres ville anciens. Il s’applique uniquement dans certaines zones. Il est limité aux villes de taille moyenne bénéficiaires du programme national
“Action coeur des villes”.
- Ce plan lancé en 2018 fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et 222 villes pour redynamiser leur centre-ville.
Les avantages d’un tel dispositif
Le dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller de 12% à 21% de l’investissement selon que le bien est loué 6, 9 ou 12 ans. Inspiré du Pinel dans l’ancien, il s’en différencie pour 2 raisons principales:- Son obtention n’est pas soumise à des obligations de performances énergétiques mais elle nécessite toutefois d’initier des travaux pour un montant minimal de 25% du prix d’achat du logement.
- Il échappe à la logique habituelle de zonage puisque réservé aux communes signataires de la convention d’opération de revitalisation de territoire.
On résume les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, il faut:
- Acheter un bien à rénover dans une des villes labellisées «Action coeur de ville»
- Acheter entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
- Effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du prix du logement acheté
- Proposer votre logement à la location avec un bail de location nue sur une période longue soit 6, 9 ou 12 ans
- Appliquer un loyer en respectant des plafonds de loyers et de ressources. Ces plafonds correspondent aux mêmes règles que celles du dispositif Pinel neuf.
Les travaux à réaliser
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Il faut
- isolation thermique des toitures
- isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur
- isolation thermique des parois vitrées
- installation ou remplacement de systèmes de chauffage
- installation ou remplacement de systèmes de production d’eau chaude sanitaire
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Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (ou 20 % pour les logements en copropriété). Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu Garant de l’Environnement (RGE)
- Ou
- Réaliser 2 actions d’amélioration parmi les 5 suivantes:
La réduction d’impôt Denormandie:
- Le calcul de la réduction d’impôt se fait à partir du prix de revient net du bien, c’est à dire l’ensemble des sommes débloquées pour l’acquérir y compris les dépenses de rénovation. L’avantage fiscal est étalé sur la durée totale de location.Puis on applique au prix net de revient du logement un pourcentage indexé à sa durée de location:
- 6 ans, réduction d’impôt de 12 % du prix du bien
- 9 ans, réduction d’impôt de 18 % du prix du bien
- 12 ans, réduction d’impôt de 21 % du prix du bien
Cas pratique
- Pour un bien acheté 200 000€ + 50 000€ de travaux, loué 12 ans, l’avantage fiscal est de 52 500€ soit 4375€ par an de réduction d’impôts sur le revenu.
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