Définition de la location «meublée»
Pour qu’une location soit considérée comme «meublée» au sens fiscal, elle doit comporter 11 équipements (décret du Ministère du logement du 5 août 2015), en état de fonctionnement, afin de permettre au locataire d’en disposer immédiatement, sans avoir à contribuer à l’ameublement
Définition du statut de « loueur meublé »
Le statut Loueur en Meublé permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien afin de le louer meublé à un tiers. Ce bien peut aussi être intégré à une résidence de services (seniors, tourisme, affaire, étudiants ou personnes âgées dépendantes EHPAD). L’investisseur verra la gestion locative de son bien confiée à un gestionnaire spécialisé, un bail commercial sera donc signé entre l’acquéreur et le gestionnaire, pour une durée comprise entre 9 et 12 ans. Lorsque le bail sera arrivé à son terme, l’investisseur aura la possibilité de le renouveler auprès du gestionnaire.
Les 2 types de statuts de « loueur meublé »
Le statut de loueur meublé professionnel
Le LMP, loueur meublé professionnel est considéré comme professionnel s’il remplit cumulativement les 3 conditions suivantes.
- Cette activité est faite de manière professionnelle (Depuis le 101/01/2018, l’inscription au RCS n’est plus une condition obligatoire pour accéder au statut de LMP)
- L’activité de location en meublé génère des recettes locatives brutes annuelles de plus de 23 000€
- L’activité de location meublée génère des recettes supérieures aux revenus d’activité du foyer.
Le statut loueur non professionnel
LMNP: Le statut loueur non professionnel. L’investisseur relève du statut de loueur en meublé non professionnel quand il ne répond pas aux critères de la location meublé professionnelle.
Création de revenus complémentaires
Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle, considérée fiscalement comme étant une activité commerciale, sont imposés au titre des Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC).
Régime du micro-BIC
Le loueur en meublé relève automatiquement de ce régime lorsque :
- Son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA
- Ses recettes annuelles n’excèdent pas 70 000 € pour 2018
Le régime du micro-BIC permet de percevoir des loyers faiblement fiscalisés. Le bénéfice imposable est égal au total des recettes, diminué d’un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €). Cet abattement est réputé couvrir toutes les charges déductibles y compris les amortissements. Le régime du micro-BIC exclut donc la création d’un déficit BIC. Attention, l’option à ce régime est impossible dans une SARL de famille.
Régime réel
Toutefois, il peut être intéressant d’opter pour le régime réel et, sous réserve de tenir une comptabilité.Le résultat BIC sera égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.
Sont appelées charges déductibles les frais d’établissement, d’acquisition et d’assurance, les intérêts d’emprunts, les charges de gestion et de copropriété, les amortissements des meubles et immeubles.
- L’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué, des autres charges déductibles
- Le régime réel implique chaque année:
- Le dépôt d’une déclaration de résultat
- La tenue d’une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).
Le cabinet d’expertise-comptable devra être conventionné. En effet, lorsque la location meublée dépend du régime réel d’imposition, l’investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé qui lui permet d’être dispensé de la majoration de 25 % de la base d’imposition des revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu. En effet, une augmentation de 25 % de l’assiette imposable est prévue en cas de non-adhésion (les contribuables non-adhérents à un organisme agréé mais faisant appel aux services des professionnels de l’expertise comptable autorisés par l’administration fiscale bénéficient des mêmes avantages que les adhérents à un centre de gestion agréé). Cette adhésion à un centre de gestion agréé lui permet également une réduction d’impôt sur le revenu pour frais de tenue de comptabilité.
- Pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 2016, la réduction d’impôt est limitée aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et pour l’adhésion à l’organisme de gestion agréé. Elle reste soumise à la double limite de 915 € par an et du montant de l’impôt sur le revenu dû pour une année donnée.
Le tiers des dépenses ne servant pas d’assiette à cette réduction d’impôt est quant à lui déductible du résultat imposable.
TVA
Un investissement LMNP peut dans certains cas être soumis à la TVA, avec la possibilité pour l’investisseur de récupérer, dans les 6 mois suivant l’investissement, 20% de TVA sur le montant de l’acquisition. Il faudra en contrepartie reverser à l’État, la TVA perçue sur les loyers issus de la location. Pour avoir la possibilité de récupérer la TVA il faut que le « preneur à bail » s’engage à fournir certains services à titre onéreux (nettoyage, accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge……).
Toute sortie du champ de la TVA (rupture du bail commercial, cession hors TVA…) dans les 20 ans entraîne le remboursement d’une fraction de la TVA initialement récupérée. (Le remboursement se fait à raison de 1/20ème par année).
Cependant, une dispense de régularisation de TVA peut s’appliquer dans le cadre d’une cession à titre onéreux, si celle-ci est réalisée au profit d’une personne exerçant une activité soumise à TVA (reprenant votre bail commercial par exemple).
Enfin
En cas de cession, la plus-value réalisée sur les biens détenus dans le cadre d’un investissement LMNP est assujettie au régime des plus-values immobilières de particuliers
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, sauf exonération prévue par la collectivité territoriale.
Le loueur en meublé est soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cependant, en cas de location par bail commercial de locaux meublés à un preneur qui exerce lui-même de la location meublée (location à un exploitant), le propriétaire du logement n’est pas soumis à la CFE, car il n’est pas considéré comme réalisant une activité.
Et La loi de finances pour 2015 institue une taxe additionnelle à la taxe foncière et à la CFE au profit de la région d’Ile-de-France à compter des impositions dues au titre de l’année 2015.
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