Ré-investir dans son bien immobilier,

alors qu’on cherche à le vendre, voilà une idée devenue largement populaire, démocratisée par toutes sortes d’émissions télévisées.

Cela semble impliquer systématiquement pour celui qui vend des travaux, donc un investissement en temps et en argent par ailleurs difficilement quantifiable.

Sauf que cela ne suffira pas à répondre à la problématique n°1 d’un bien vendu vide: la difficulté pour les acquéreurs de s’y projeter.

La nouvelle règlementation en quelques mots

Le principe

C’est une tendance venue d’outre Atlantique et qui prend de l’ampleur en Europe. Elle mêle le lieu de vie à l’ environnement professionnel avec pour entourer le tout des services. On partage tout à la fois son toit, sa vie sociale et sa vie professionnelle.

Dans les faits, on ouvre l’espace commun tout en réduisant l’espace privatif mais en le laissant confortable.

Le concept reprend et mélange les codes de la colocation, de l’hôtellerie et du Coworking. 

Ce que dit la loi

« Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement d’une surface minimum, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lequel il n’y a pas d’animaux nuisibles, qui respecte un critère de performance énergétique minimale, qui comporte certains équipements. Si ce n’est pas le cas, le locataire dispose de recours. Si le propriétaire ne fait pas les travaux nécessaires, il peut être sanctionné » (service-public.fr)

Qu’est-ce que c’est ?

La plus-value, son imposition

En matière fiscale, la plus-value immobilière fait l’objet de règles particulières.

Calcul de l’imposition:

1. Le prix de vente doit être majoré des éventuelles charges et indemnités prévues dans l’acte de vente, au profit du vendeur (par exemple une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place).
2. On déduit du prix de vente et sur justificatifs:
   – les frais réels supportés par le vendeur lors de la cession : mainlevée d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…). Sans justificatifs, il est possible de retenir un taux forfaitaire de 7,5%.
   – les travaux: construction, reconstruction, agrandissement, amélioration… sous certaines conditions (hors travaux d’entretien et réparations). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatifs, on peut déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

Surface habitable

Il s’agit de la surface totale disponible à l’habitation effective d’un logement

Définie à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ne sont pas non plus compris dans la surface habitable les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et volumes vitrés, les locaux communs et autres dépendances des logements
ni les parties de locaux n’atteignant pas au minimum 1,80 mètre de hauteur sous plafond.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides impose de mentionner la surface habitable dans le contrat de location tel que le stipule la loi dite Loi Boutin.
Depuis la loi Alur, le locataire qui constate que la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail est en droit d’adresser une demande de baisse de loyer au propriétaire.
Le calcul de cette surface n’a pas à être obligatoirement réalisée par un professionnel. Cependant, celui qui effectue le mesurage engage sa responsabilité.

De quoi s’agit il?

Ce projet de loi a été proposé par Julien Denormandie, ministre en charge de la Ville et du Logement. La loi de finances l’a voté fin 2018 pour une instauration en 2019. Le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 en précise les conditions d’application: il s’agit d’un dispositif de défiscalisation à destination des futurs propriétaires bailleurs achetant un logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Ce bien doit être situé dans une ville où le besoin de réhabilitation de l’habitat centre-ville est particulièrement fort. Il doit être « ancien » (un logement ancien désigne un bien immobilier construit depuis plus de 5 ans) et nécessiter une rénovation

Les démarches à entreprendre:

L’aménagement des combles et des greniers est la vraie bonne idée pour apporter du cachet à votre bien, en optimiser les m² et le valoriser. Il doit cependant être réalisé en tenant compte de toutes les contraintes de réglementation d’urbanisme, de copropriété pour ne pas devenir une fausse bonne idée…