La nouvelle règlementation en quelques mots
Mettre en location à Lyon et Villeurbanne, villes Test en Rhône-alpes, impose pour les biens vides ou meublés de répondre à cette nouvelle règlementation sur l’encadrement des loyers.Objectif :
- Limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs à forte tension immobilière locative
Principe :
- Le loyer de référence est fixé pour 1 année. Il peut être majoré de 20%. Cela donne ainsi le plafond de loyer à ne pas dépasser pour les baux.
- L’encadrement des loyers est valable pour les biens vides ou meublés, loués en résidence principale.
- La règlementation s’applique lors de la 1ère mise en location, lors du changement de locataires et pour les renouvellements de baux. Cela concerne aussi le bail à mobilité (- d’ 1 an).
- L’encadrement des loyers ne concerne pas les « baux loi 48 », les locations saisonnières et les logements de certaines résidences de service.
En pratique :
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Lyon et Villeurbanne sont découpées en 4 zones. Chaque zone a 1 loyer de référence hors charge. Ce loyer est différent selon la typologie du bien (T1/T2…), l’année de construction et selon si le bien est proposé à la location vide ou meublé. Ce loyer de référence peut être
majoré de 20%, plafond à ne pas dépasser.
- Outil de simulation :
https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers
Bon à savoir :
- Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si et seulement si le logement a des caractéristiques particulières à valoriser (localisation, éléments de confort) ET si le loyer de base (hors charges) est déjà égal au loyer de référence majoré.
- Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer se retrouve composé du loyer de base + le complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
- Il n’y a pas été réalisé de liste des caractéristiques. Cela offre une certaine souplesse. Cependant ces caractéristiques doivent exister et être déterminantes en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue remarquable…).
- Ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence du logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement) et ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie.
- Enfin, si le locataire conteste le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation, au plus tard 3 mois après la signature du bail, c’est au propriétaire de prouver que ce complément de loyer est justifié..
Voila pour la réglementation qui peut faire douter de son projet d’investissement locatif !
Sauf que :
- Si la valeur locative de votre bien immobilier est moins importante du fait de cet encadrement des loyers, cela signifie aussi que votre bien est situé dans une zone très recherchée pour y habiter. Très logiquement cette forte demande continue de doper sa valeur immobilière.
- Il existe une vraie possibilité de continuer à vous garantir un bon niveau de loyer en investissant sur des éléments de confort pour votre locataire notamment en dépassant le simple cadre du « meublé » défini par la loi Alur. Surtout qu’avec cette régulation des loyers, des typologies de biens similaires sur un même secteur seront proposés à des loyers très proches. Les locataires vont avoir + de choix, Il faut donc se démarquer de la concurrence.
- Les avantages fiscaux liés au statut de LMNP demeurent non négligeables.
- Aujourd’hui plus que jamais les locataires notamment de petites surfaces souhaitent louer en meublé, pour des raisons de rapidité, de simplicité, de souplesse et de réduction de leurs coûts.
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