Surfaces privative, habitable, utile… Décryptons ce qui se cache derrière toutes ces appellations!

Publié le 3 juin 2019

Le mot surface est synonyme de superficie et dans le droit français de l’urbanisme et de l’habitation il renvoie aux surfaces des logements. C’est un indicateur de mesure des bâtiments.

Surface habitable

Il s’agit de la surface totale disponible à l’habitation effective d’un logement

Définie à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ne sont pas non plus compris dans la surface habitable les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et volumes vitrés, les locaux communs et autres dépendances des logements
ni les parties de locaux n’atteignant pas au minimum 1,80 mètre de hauteur sous plafond.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides impose de mentionner la surface habitable dans le contrat de location tel que le stipule la loi dite Loi Boutin.
Depuis la loi Alur, le locataire qui constate que la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail est en droit d’adresser une demande de baisse de loyer au propriétaire.
Le calcul de cette surface n’a pas à être obligatoirement réalisée par un professionnel. Cependant, celui qui effectue le mesurage engage sa responsabilité.

Surface habitable privative, «Loi Carrez»

La loi Carrez ne se calcule que dans le cadre d’une copropriété, et elle est nécessaire lors de la vente d’un bien d’une surface au moins égale à 8 m²

qu’il s’agisse de la vente des locaux commerciaux et professionnels, des chambres de service de plus de 8 m2 et de certaines maisons en copropriété horizontale. La surface privative est la somme des surfaces des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres et représente le lot de copropriété tel qu’il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques. Elle se différencie de la surface habitable car elle prend en compte la superficie des combles non aménagés, des remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et volumes vitrés, des locaux communs et autres dépendances des logements et des sous-sols (hors cave, parking et garage) dès lors que leur hauteur est supérieure à 1,80 m.

Surface utile et surface annexe

La surface utile est égale à la surface habitable à laquelle on ajoute 50 % des surfaces annexes réservées à l’usage exclusif de l’occupant et mesurant au moins 1m80 de hauteur sous plafond.

C’est l’article R. 353-161 du Code de la construction et de l’habitation qui définit la surface utile, et les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995: il s’agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation tel que les caves et sous-sol, les combles et greniers aménageables, les remises et ateliers, les séchoirs et celliers externes, les balcons et loggias, les vérandas, et dans la limite de 9 m² les terrasses accessibles en l’étage ou semi-enterrées. La surface utile ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les paliers d’étage. En revanche, les halls d’entrée ainsi que les espaces d’attente et d’orientation des personnes au sein du bâtiment sont inclus.

Elle a pour vocation initiale de permettre le calcul des loyers par les organismes de logement social, mais elle sert aussi à évaluer les subventions et les prêts aidés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des biens immobiliers. Et elle est utilisée dans l’application de plusieurs régimes de défiscalisation (Pinel, Scellier, Dufflot) couplés à l’encadrement des loyers puisque pour calculer le montant du loyer plafonné on multiplie la surface utile par le loyer maximum au mètre carré et on obtient le loyer max. pour l’appartement avec une subtilité: le total des annexes prises en compte est plafonné à 16 m2.

Surface plancher

la surface de plancher est essentielle à la délivrance des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre. À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Le 1er mars 2012 est entré en vigueur un nouveau mode de calcul des surfaces de constructions, assez proche de la surface habitable par son mode de calcul: Elle se substitue aux anciennes surface hors œuvre brute (SHOB) et surface hors œuvre nette (SHON), mais ne remplace en aucun cas la surface habitable.