La plus-value, son imposition
En matière fiscale, la plus-value immobilière fait l’objet de règles particulières.
Calcul de l’imposition:
- Le prix de vente doit être majoré des éventuelles charges et indemnités prévues dans l’acte de vente, au profit du vendeur (par exemple une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place).
- On déduit du prix de vente et sur justificatifs:
– les frais réels supportés par le vendeur lors de la cession : mainlevée d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…). Sans justificatifs, il est possible de retenir un taux forfaitaire de 7,5%.
– les travaux: construction, reconstruction, agrandissement, amélioration… sous certaines conditions (hors travaux d’entretien et réparations). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatifs, on peut déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
Taux d’imposition:
Après déduction de ces abattements, les plus-values sont soumises:
- à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.
- aux prélèvements sociaux (CSG 9,9 %, CRDS 0,5 %, prélèvement social 4,5 %, contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social 0,3 % et prélèvement de solidarité 2 %) au taux global de 17,2%.
- et le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.
Si le bien est acquis à titre gratuit (héritage/donation), c’est la valeur vénale, telle que déterminée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession, qui est utilisée pour le calcul de la plus-value, augmentée des frais tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement.
Si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts.
Abattement pour durée de détention:
Il n’y a aucun abattement avant la 6ème année de détention.
- De la 6ème à la 21ème année, 6% d’abattement, par année de détention, sur la part impôt sur le revenu et 1,65 % sur la part prélèvements sociaux.
- 4% pour la 22ème année de détention sur la part impôt sur le revenu et 1,6 % sur la part prélèvements sociaux.
- Au delà de la 22ème année de détention, exonération sur la part impôt sur le revenu et 9% sur la part prélèvements sociaux.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.
Plus-value, conditions d’exonération
Cession de la résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée. La résidence principale est celle que vous habitez effectivement la majeur partie de l’année et lors de sa cession. Les « dépendances immédiates et nécessaires » telles que les caves, les garages situés à – d’1 km du bien vendu, les chambres de bonne… cédées en même temps sont également exonérées. Si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente tout en l’ayant occupé jusqu’au jour de sa mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal (en principe un an), vous pourrez bénéficier de l’exonération.
Cas particuliers:
– Retraités et adultes handicapés résidant en maison de retraite médicalisées et foyers médicalisés, peuvent bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de leur résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant leur entrée dans cette structure d’accueil et si pendant ce temps leur bien est resté libre de toute occupation. En outre, cette exonération est soumise à des conditions de revenus.
– Vous êtes titulaire d’un logement de fonction constituant en principe votre résidence principale. Toutefois, le logement dont vous êtes propriétaire par ailleurs, et dans lequel réside effectivement et en permanence votre conjoint (e) et vos enfants peut être considéré comme votre résidence principale.
Durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans
L’exonération totale de la plus-value est acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.
1ère cession d’un logement autre que la résidence principale
La plus-value réalisée lors de la 1ère cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée aux conditions suivantes:
– Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession.
– Vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai 2 ans à compter de la vente, pour l’acquisition/la construction d’un logement destiné dès sa prise de possession à votre habitation principale. Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value sera proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.
– La cession est effectuée par des personnes âgées ou invalides et de condition modeste: elles seront exonérées de plus-value, quel que soit le bien immobilier vendu, si 2 ans avant la vente dudit bien leur revenu fiscal de référence n’excédait pas les limites prévues à l’article 1417 du Code Général des Impôts et si elles n’’étaient pas passibles de l’ISF.
Cession inférieure à 15 000€
La plus-value réalisée à l’occasion d’une cession d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée.
En cas de vente en indivision, le seuil de 15 000 € est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.
En cas de vente de la nue-propriété ou d’un usufruit., pour apprécier le seuil de 15000 €, il faut tenir compte de la valeur en pleine propriété du bien.
Cession d’un logement en France de non résidents
Il est prévu l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’un logement situé en France par des personnes physiques non résidentes en France et ressortissantes d’un État membre de l’UE ou d’un autre État faisant partie de l’accord sur l’Espace Economique Européen et ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative de lutte contre la fraude et l’évasion fiscale.
Les conditions de l’exonération:
– Elle est limitée à 1 résidence par contribuable.
– Elle est limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable.
– Il faut Justifier d’une domiciliation fiscale en France, en continu pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
– Cette cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Les cas annexes d’exonération
Expropriation et droit de délaissement
La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien (construction ou terrain) dans le cadre d’une expropriation est totalement exonérée si au moins 90% de l’indemnité est remployée dans les 12 mois pour l’acquisition, la construction, l’agrandissement, d’un bien immeuble (habitation/professionnel).
Cette exonération est étendue aux plus-values immobilières lors de cessions réalisées dans le cadre d’un droit de délaissement; il s’agit d’une procédure administrative qui permet au propriétaire d’un bien immobilier soumis à des prescriptions d’urbanisme l’empêchant d’en jouir, d’inciter le bénéficiaire de la servitude à acquérir le bien.
Certains partages
Partage d’indivision successorale, conjugale, entre partenaires de Pacs, concubins ou suite à une donation partage, entre les membres originaires de l’indivision, leurs ascendants ou descendants : le droit de partage de 2,5 % de l’actif net partagé est seul dû.
Logement social
La plus-value réalisée lors de la cession au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans est totalement exonérée
Droit de surélévation
La plus-value de cession d’un droit de surélévation réalisée par un particulier est exonérée à la condition que l’acquéreur s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. Cette exonération s’applique à la plus-value réalisée au titre des cessions intervenant entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
Zone tendue
Un abattement de 70% est applicable pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values lors de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis et pour lesquels l’acquéreur s’engage à démolir l’existant et à reconstruire des logements. Ces terrains ou immeubles bâtis doivent être situés en zone dite tendue (zones A et A bis).
