Loi et Réglementation – 90 secondes

Encadrement des loyers et investissement locatif font-ils bon ménage ?

adm_90s — Thu, 03 Mar 2022 21:15:52 +0000

Mise en place à Lyon et Villeurbanne du plafonnement des loyers

Publié le 3 mars 2022

La nouvelle règlementation en quelques mots

Mettre en location à Lyon et Villeurbanne, villes Test en Rhône-alpes, impose pour les biens vides ou meublés de répondre à cette nouvelle règlementation sur l’encadrement des loyers.

Objectif :

Limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs à forte tension immobilière locative

Principe :

Le loyer de référence est fixé pour 1 année. Il peut être majoré de 20%. Cela donne ainsi le plafond de loyer à ne pas dépasser pour les baux.
L’encadrement des loyers est valable pour les biens vides ou meublés, loués en résidence principale.
La règlementation s’applique lors de la 1ère mise en location, lors du changement de locataires et pour les renouvellements de baux. Cela concerne aussi le bail à mobilité (- d’ 1 an).
L’encadrement des loyers ne concerne pas les « baux loi 48 », les locations saisonnières et les logements de certaines résidences de service.

En pratique :

4 zones

Chaque zone a 1 loyer de référence hors charge

majoré de 20%

Outil de simulation :

https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers

Bon à savoir :

Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si et seulement si le logement a des caractéristiques particulières à valoriser (localisation, éléments de confort) ET si le loyer de base (hors charges) est déjà égal au loyer de référence majoré.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer se retrouve composé du loyer de base + le complément de loyer. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Il n’y a pas été réalisé de liste des caractéristiques. Cela offre une certaine souplesse. Cependant ces caractéristiques doivent exister et être déterminantes en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue remarquable…).
Ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence du logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement) et ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie.
Enfin, si le locataire conteste le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation, au plus tard 3 mois après la signature du bail, c’est au propriétaire de prouver que ce complément de loyer est justifié..

Voila pour la réglementation qui peut faire douter de son projet d’investissement locatif !

Sauf que :

Si la valeur locative de votre bien immobilier est moins importante du fait de cet encadrement des loyers, cela signifie aussi que votre bien est situé dans une zone très recherchée pour y habiter. Très logiquement cette forte demande continue de doper sa valeur immobilière.
Il existe une vraie possibilité de continuer à vous garantir un bon niveau de loyer en investissant sur des éléments de confort pour votre locataire notamment en dépassant le simple cadre du « meublé » défini par la loi Alur. Surtout qu’avec cette régulation des loyers, des typologies de biens similaires sur un même secteur seront proposés à des loyers très proches. Les locataires vont avoir + de choix, Il faut donc se démarquer de la concurrence.
Les avantages fiscaux liés au statut de LMNP demeurent non négligeables.
Aujourd’hui plus que jamais les locataires notamment de petites surfaces souhaitent louer en meublé, pour des raisons de rapidité, de simplicité, de souplesse et de réduction de leurs coûts.

II ya donc toujours de bonnes raisons d’investir dans la pierre et de chouchouter son bien en le meublant correctement !

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Comprendre ce qui définit un logement décent

adm_90s — Mon, 28 Sep 2020 17:12:13 +0000

Logement décent, bien comprendre pour bien louer.

Publié le 28 septembre 2020

On définit spontanément la décence comme une notion de bonne moralité, qui répond aux convenances. Or le logement décent a une définition juridique qui ne relève ni du goût ni du jugement personnel et qui s’applique à tous les logements qu’ils soient vides ou meublés

Ce que dit la loi

« Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement d’une surface minimum, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lequel il n’y a pas d’animaux nuisibles, qui respecte un critère de performance énergétique minimale, qui comporte certains équipements. Si ce n’est pas le cas, le locataire dispose de recours. Si le propriétaire ne fait pas les travaux nécessaires, il peut être sanctionné » (service-public.fr)

La décence par la garantie de surface minimum:

Le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9m2 et d’au moins 2,20m de hauteur sous plafond (le règlement sanitaire du Rhône exige même 2,30m), ou doit disposer d’un volume habitable d’au moins 20m3. A la lecture du texte de loi (article 4 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) Il est possible d’interpréter cette définition comme le choix entre 2 modes de calcul: surface minimum + HSP minimum ou volume habitable minimum. Ce dernier est calculé en tenant compte des parties de locaux avec hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Or suite à plusieurs litiges et certains arrêtés préfectoraux interdisant la location de combles aménagés, des jugements ont été rendus indiquant clairement qu’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20m rendait un local impropre à l’habitation et donc à la location.

La décence par la garantie de santé et de sécurité des occupants:

Le logement est clos et couvert, le gros oeuvre est en bon état d’entretien, l’ensemble huisseries et vitrages sont étanches et protègent des infiltrations d’eau et d’air.
Les gardes corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage
La nature et l’état des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements sont sans danger pour les occupants
Les installations d’électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage
L’aération du bien est adapté à une occupation normale, permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité. L’ensemble est en bon état d’usage
L’éclairage naturel du séjour et des chambres est suffisant avec un ouvrant suffisant donnant à l’air libre
Le local ne doit pas être infecté par les animaux nuisibles ou parasites types rat, puces de lit, cafards…

La décence par la présence d’équipements du logement assurant le confort des occupants:

Une installation permettant un chauffage adapté au logement
Une installation d’eau potable avec pression et débit suffisant
Une installation d’évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs
Un espace cuisine avec évier raccordé à l’eau chaude et froide, avec évacuation des eaux usées et permettant l’installation d’un espace de cuisson
WC séparé de l’espace où sont pris les repas. Espace salle d’eau ou de bains garantissant l’intimité, alimenté par eau froide et chaude et permettant l’évacuation des eaux usées. Si le logement est constitué d’une seule pièce, les sanitaires peuvent être limitées au seul WC, à l’extérieur du logement par contre dans le même bâtiment et facilement accessible
Un réseau électrique permettant le bon éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des éléments indispensables à la vie quotidienne

Les sanctions:

Le locataire peut demander à son propriétaire l’engagement des travaux nécessaires à la mise en conformité. S’il ne l’obtient pas, il peut saisir le tribunal d’instance. Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer et imposer des dommages et intérêts à payer au locataire. Si aucun travaux ne peuvent remédier au problème, le préfet peut alors engager une procédure d’insalubrité à caractère irrémédiable, rendant définitivement le bien impropre à l’habitation. Et une solution de relogement doit alors être proposé aux occupants.

Le meilleur moyen d’éviter tous problèmes et de garantir son patrimoine est d’investir dans des biens ayant une pièce de vie d’au moins 9m2 à 2,20m de hauteur sous plafond.