Encadrement des loyers : de quoi s’agit-il?
Initié par la loi Alur en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers a été remplacé par une expérimentation, pour une durée de cinq ans, qui figure désormais à l’article 140 de la loi Elan.
L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à réguler les augmentations de loyer afin d’éviter les abus et fluidifier le marché locatif français.
Cela concerne les logements donnés en location sous le régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 soit les baux d’habitation consentis sur des locaux à titre de résidence principale (occupés plus de 8 mois dans l’année), qu’ils soient loués vides ou meublés y compris le nouveau bail à mobilité. Sont exclus les baux commerciaux et autres types de baux professionnels, les locations saisonnières, les locations soumises à la loi de 1948 et celles portant sur des résidences secondaires.
Comment cela fonctionne-t-il ?
Cette expérimentation peut être mise en oeuvre dans les zones tendues sur la base du volontariat. Le dispositif ne s’impose plus sur l’ensemble de l’agglomération et peut être appliqué sur tout ou partie du territoire de la collectivité volontaire. les collectivités candidates justifient que les quatre critères fixés par l’article 140 de la loi Elan sont remplis :
- Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social
- Un niveau de loyer médian élevé
- Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible
- Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci
Lorsque le dispositif d’encadrement du niveau des loyers est mis en place, ces informations permettent la publication d’un arrêté préfectoral fixant annuellement les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés. Ceux-ci sont définis pour chaque catégorie de logement en fonction du type de location:
- meublée ou vide,
- nombre de pièces
- secteur géographique
- période de construction de l’immeuble où se trouve le logement.
En pratique, le loyer d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou d’un bail mobilité ne devra pas dépasser le plafond de loyer dit loyer de référence majoré
A noter que le plafond de loyer pourra bénéficier d’un «complément de loyer», forcément justifié par une ou des caractéristiques de confort ou de localisation du logement un peu exceptionnelles (ex : une grande terrasse en étage avec une jolie vue dégagée).
Pendant les trois premiers mois du bail, le complément de loyer pourra être contesté par le locataire.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?
Pour être plus efficace, l’encadrement des loyers est opposable aux bailleurs et des sanctions sont prévues. Ainsi, en cas de non-respect de l’encadrement des loyers:
- Le préfet pourra exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu.
- si le bailleur refuse, le préfet pourra le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu’à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple)
- Le locataire pourra saisir la justice d’une action en diminution de loyer.
Là où il s’appliquera, le plafonnement du loyer se combinera avec l’encadrement des loyers à la relocation qui lui s’applique déjà dans toutes les zones tendues.
L’encadrement des loyers à Paris
Notons qu’à Paris, l’encadrement des loyers a déjà été voté par le conseil municipal le 11 décembre 2018 et devrait donc être en vigueur dans les prochains mois. Son application est suspendue à la parution des plafonds de loyers. Il ne s’appliquera qu’aux baux conclus après son entrée en vigueur.
