Loi Alur : Les mesures phares en matière de location
1/ L’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa 1ère mise en location ou lors de sa remise en location, ou lors du renouvellement du bail. Cette réglementation s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue.
On appelle zones tendues, les communes urbaines de métropole où le marché immobilier connait plus de demandes que d’offres et aboutit à des des loyers élevés. Liste des villes sur Legifrance.
1ère mise en location :
Le préfet de département prend chaque année un arrêté qui fixe, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :
- un loyer médian de référence calculé à partir du « stock » de tous les loyers existants.
- un loyer médian de référence majoré qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de référence, ce qui créera l’intervalle de fixation libre des loyers.
- un loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% au loyer médian. En deçà de ce niveau, le propriétaire pourra demander une réévaluation du loyer.
C’est à Paris que cette réglementation s’est appliquée dès le 1er août 2015, Lille a suivi. Mais à l’automne 2017, les tribunaux administratifs des 2 villes ont chacun annulé les arrêtés mettant en oeuvre l’encadrement des loyers Fin du dispositif.
Cependant la Loi Elan du 23/11/2018 propose pour 2019 à nouveau le plafond de loyers mais de manière optionnelle et expérimentale.
Remise en location
Toutes les communes dites en zone tendue entrent dans le champ d’application de l’encadrement des loyers lors de la remise en location d’un bien: la hausse de loyer est limitée à l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers publié par l’INSEE)sauf à justifier de travaux d’importance réalisés dans le bien pour l’améliorer. Au-delà de 18 mois de vacance, le loyer peut être fixé librement.Renouvellement de bail
A l’occasion du renouvellement du contrat de location pour un bien situé dans une commune soumise à l’encadrement des loyers, le loyer est révisé une fois par an à date anniversaire selon l’indice IRL. Il peut être révisé à la hausse s’il est manifestement sous évalué encore faut il que le bailleur le justifie au moins 6 mois avant la fin du bail et que le locataire l’accepte.2/ Délai de préavis
Dans les villes en zone tendue, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail est réduit à un mois, contre trois mois normalement. Et la loi Macron d’août 2015 a rendu cette mesure rétroactive: la réduction du délai de préavis est applicable pour tous les logements situés en zone tendue, quelle que soit la date de signature du contrat de location.
3/ Contrat de bail type
La loi Alur prévoit l’instauration d’un modèle de contrat de location type. Les contrats de bail nouvellement rédigés devront obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Cependant, il sera toujours possible d’y rajouter certaines clauses.
4/ Une liste de meubles obligatoires pour les meublés
Un décret du 31 juillet 2015 a défini la liste des meubles obligatoires dans une location meublée. Il s’agit de la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement.
5/ Notice d’information
La loi Alur instaure également une notice d’information obligatoire à annexer au bail de location et à remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. .Elle est destinée à mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et leurs obligations respectifs.
6/ Diagnostics de Gaz et d’Electricité
Il s’agit de diagnostics portant sur les états respectifs des installations de gaz et d’électricité dans le logement à louer pour les installations de plus de 15 ans. Ces 2 diagnostics sont valables 6 ans. Ils sont à annexer au contrat de bail.
7/ Permis de louer
Ce dispositif vise notamment à lutter contre les les bailleurs indélicats et les marchands de sommeil qui louent des logements indécents. Il permet aux collectivités locales d’imposer une déclaration préalable à la location ou une autorisation préalable à la location d’un logement ou une déclaration consécutive à la signature du contrat de bail.
8/ Constitution d’un dossier de candidat locataire
La loi Alur a instauré une liste exhaustive des documents qu’un propriétaire est en droit d’exiger auprès d’un locataire et sa caution pour constituer un dossier de candidature.
9/ Garantie universelle des loyers
Initialement la loi Alur prévoyait la mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) en remplacement de la caution, pour le parc privé des locations nues et meublées et pour les bailleurs particuliers et personnes morales. Elle est finalement remplacée par un dispositif financé par action logement: la garantie VISAL, contre les loyers impayés, destinée aux salariés jeunes ou précaires avec un plafond de revenus.
10/ Pénalités pour loyer en retard
Avec la loi Alur, il est désormais interdit de prévoir dans le bail de location des pénalités en cas de retard de loyer.
11/ Restitution du dépôt de garantie
Le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Et reste à deux mois si des travaux sont nécessaires. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire pourrait subir une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard.
12/ Congé pour reprise
Depuis le 8 août 2015, la loi Alur encadre la faculté qu’a le propriétaire de donner congé à son locataire pour reprise pour usage personnel, en location vide ET en location meublée: il ne peut s’agir que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.13/ Modèle d’état des lieux et grille de vétusté
La loi Alur entérine la pratique en matière d’état des lieux: il faut pour chaque pièce du logement faire la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement le tout complété par des images datées et signées par les parties.La loi permet aussi l’application d’une grille de vétusté afin de faciliter le calcul des éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
14/ Honoraires d’un professionnel
Lorsqu’un agent immobilier intervient lors de la location d’un bien, le montant de ses honoraires est désormais plafonné pour la part locataire.
Les plafonds sont indexés à la surface du bien et ces plafonds diffèrent selon les zones d’implantation du bien.
En outre, les frais liés à la visite du bien, à la constitution du dossier, à la rédaction du contrat de location et à l’état des lieux d’entrée et de sortie sont partagés entre le locataire et le propriétaire. Le locataire ne peut pas payer plus de frais que le bailleur. La stricte rémunération du professionnel de l’immobilier reste à la charge exclusive du propriétaire bailleur.
15/ Délais de prescription
En cas de retard de payement du loyer ou des charges, le délai pour réclamer ces sommes est passé de 5 ans à 3 ans. Et concernant la réévaluation annuelle du loyer selon l’indice IRL, le délai est d’1 an.
16/ Trêve hivernale
Elle était auparavant fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur l’a prolongé jusqu’au 31 mars.La Loi Alur a par ailleurs réformé d’autres sujets comme les agents immobiliers avec la création d’un conseil national de la gestion immobilière et la rédaction d’un code de déontologie. Mais aussi les marchands de listes et les syndics de copropriété.
Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide. Mais il demeure quelques spécificités comme la durée du contrat qui est d’1 an en meublé pour 3 ans en location vide. Le dépôt de garantie est de maximum 2 mois en meublé et d’1 mois en location vide. Enfin, les modalités pour délivrer un congé au locataire diffèrent aussi.
