Logement décent, bien comprendre pour bien louer.

Publié le 28 septembre 2020

On définit spontanément la décence comme une notion de bonne moralité, qui répond aux convenances. Or le logement décent a une définition juridique qui ne relève ni du goût ni du jugement personnel et qui s’applique à tous les logements qu’ils soient vides ou meublés

Ce que dit la loi

« Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement d’une surface minimum, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lequel il n’y a pas d’animaux nuisibles, qui respecte un critère de performance énergétique minimale, qui comporte certains équipements. Si ce n’est pas le cas, le locataire dispose de recours. Si le propriétaire ne fait pas les travaux nécessaires, il peut être sanctionné » (service-public.fr)

La décence par la garantie de surface minimum:

Le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9m2 et d’au moins 2,20m de hauteur sous plafond (le règlement sanitaire du Rhône exige même 2,30m), ou doit disposer d’un volume habitable d’au moins 20m3. A la lecture du texte de loi (article 4 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) Il est possible d’interpréter cette définition comme le choix entre 2 modes de calcul: surface minimum + HSP minimum ou volume habitable minimum. Ce dernier est calculé en tenant compte des parties de locaux avec hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Or suite à plusieurs litiges et certains arrêtés préfectoraux interdisant la location de combles aménagés, des jugements ont été rendus indiquant clairement qu’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20m rendait un local impropre à l’habitation et donc à la location.

La décence par la garantie de santé et de sécurité des occupants:

Le logement est clos et couvert, le gros oeuvre est en bon état d’entretien, l’ensemble huisseries et vitrages sont étanches et protègent des infiltrations d’eau et d’air.
Les gardes corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage
La nature et l’état des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements sont sans danger pour les occupants
Les installations d’électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage
L’aération du bien est adapté à une occupation normale, permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité. L’ensemble est en bon état d’usage
L’éclairage naturel du séjour et des chambres est suffisant avec un ouvrant suffisant donnant à l’air libre
Le local ne doit pas être infecté par les animaux nuisibles ou parasites types rat, puces de lit, cafards…

La décence par la présence d’équipements du logement assurant le confort des occupants:

Une installation permettant un chauffage adapté au logement
Une installation d’eau potable avec pression et débit suffisant
Une installation d’évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs
Un espace cuisine avec évier raccordé à l’eau chaude et froide, avec évacuation des eaux usées et permettant l’installation d’un espace de cuisson
WC séparé de l’espace où sont pris les repas. Espace salle d’eau ou de bains garantissant l’intimité, alimenté par eau froide et chaude et permettant l’évacuation des eaux usées. Si le logement est constitué d’une seule pièce, les sanitaires peuvent être limitées au seul WC, à l’extérieur du logement par contre dans le même bâtiment et facilement accessible
Un réseau électrique permettant le bon éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des éléments indispensables à la vie quotidienne

Les sanctions:

Le locataire peut demander à son propriétaire l’engagement des travaux nécessaires à la mise en conformité. S’il ne l’obtient pas, il peut saisir le tribunal d’instance. Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer et imposer des dommages et intérêts à payer au locataire. Si aucun travaux ne peuvent remédier au problème, le préfet peut alors engager une procédure d’insalubrité à caractère irrémédiable, rendant définitivement le bien impropre à l’habitation. Et une solution de relogement doit alors être proposé aux occupants.

Le meilleur moyen d’éviter tous problèmes et de garantir son patrimoine est d’investir dans des biens ayant une pièce de vie d’au moins 9m2 à 2,20m de hauteur sous plafond.