Les démarches à entreprendre:
L’aménagement des combles et des greniers est la vraie bonne idée pour apporter du cachet à votre bien, en optimiser les m² et le valoriser. Il doit cependant être réalisé en tenant compte de toutes les contraintes de réglementation d’urbanisme, de copropriété pour ne pas devenir une fausse bonne idée…
1/Contactez les services d’urbanisme de votre commune afin de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) et appréhender les contraintes qu’il impose (notamment pour les fenêtres de toit).
2/En copropriété, il faut s’assurer de plusieurs choses:
– Que les greniers et combles que vous souhaitez aménager sont bien votre propriété, notamment que ces espaces sont clairement rattachés à votre lot d’habitation tel que cela est mentionné dans votre titre de propriété et dans le règlement de copropriété.
– Ils n’annexent aucune partie commune (type couloir).
– L’utilisation que vous souhaitez en faire n’est ni contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété, ni nuisible aux droits des autres copropriétaires.
Dans ce cas, le changement d’usage est possible sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Sinon, le changement d’usage doit être validé lors de l’assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires.
Cependant, afin de vous permettre de valoriser au mieux ces « nouveaux m² crées », dans le cadre d’une revente ou d’une location, que vous ayez agrandi votre appartement par l’adjonction de combles ou greniers ou que vous ayez crée de ces greniers/combles un lieu d’habitation indépendant, il est plus que conseillé de faire voter en assemblée générale des copropriétaires un modificatif au règlement de copropriété entérinant définitivement leur changement de destination.
3/L’aménagement d’un grenier sans modification de l’aspect extérieur du bâtiment et sans agrandissement ne nécessite pas d’autorisation préalable. En revanche, Il est nécessaire de déposer une déclaration préalable en mairie si:
- En maison, vous créez de 5 à 20m2 de surface de plancher/Carrez en +.
- En maison, vous créez de 20 à 40m2 de surface de plancher/Carrez en + mais la surface totale de la maison ne dépasse pas 150m2 carrez.
- Vous modifiez la façade.
- Vous modifiez la structure porteuse.
- Vous créez des fenêtres de toit.
Il est nécessaire de déposer un permis de construire si:
- En maison, vous créez + de 40m2 de surface de plancher/Carrez en +.
- La surface totale de la maison atteint 150m2 carrez. Et vous devrez avoir recours obligatoirement à un architecte.
- Vous transformez la charpente de votre maison.
- Vous surélevez votre maison.
- Vous changez l’inclinaison de la toiture de votre maison.
- Vous vous situez en zone protégée avec notamment la consultation des architectes de bâtiments de France.
Attention aux espaces ainsi crées proposant un faible volume habitable: pour que le logement soit considéré comme décent selon la réglementation en vigueur et puisse être loué, Il doit être doté d’une surface habitable minimum de 9m2 avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20mètres pour ces 9m2. Et certaines villes à forte densité prévoient une hauteur sous plafond de 2,30mètres.
Les travaux:
– L’isolation qui selon les cas peut se faire par l’intérieur (moins chère, plus simple mais moins performante) ou par l’extérieur (plus chère mais plus performante).
– Les ouvertures sur l’extérieur qui peuvent prendre plusieurs formes de la lucarne à la verrière façon atelier de peintre.
– L’accès aux combles et greniers aménagés qui peut lui aussi prendre plusieurs formes allant de l’échelle rudimentaire à l’escalier sous toutes ses formes.
Le coût de ces travaux différera grandement (de 500€ à 1500€/m²) selon que vous en gérez une partie vous-même ou pas, selon la qualité des matériaux choisis, selon la surface à aménager et selon ce que vous souhaitez y installer. Les pièces d’eau comme les cuisines et les salle de bains nécessitent des investissements plus lourds.
N’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre projet par un maitre d’oeuvre ou un architecte pour vous assurez un chantier paisible.
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